Expulsion d'un locataire pour défaut de paiement de loyers : pièges à éviter

Un parcours de combattant pour le propriétaire d'un logement en location? 

Le pire cauchemar des propriétaires d'un logement mis en location sont les loyers impayés, la procédure d'expulsion d'un locataire indélicat étant longue et fastidieuse.

Сe qu'il faut savoir sur l'expulsion d'un locataire:

Il est formellement interdit d'expulser de force un locataire, considéré par la loi comme étant la partie faible.

Ainsi, conformément aux dispositions de l'art. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution "l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux".

L'auteur d'une expulsion illégale, définie comme le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite  à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes,  encourt une peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende (art. 226-4-2 du Code pénal).

Que faire si le locataire ne paie plus le loyer?

La plupart des baux d'habitation contiennent une clause résolutoire indiquant que bail sera automatiquement résilié si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.

Cependant, la mise en oeuvre de la clause résolutoire est soumise à un formalisme très strict, de sorte que le manquement à une seule étape mettra en échec toute l'opération:

     1. Préalablement à  la mise en œuvre de la clause résolutoire, il faut commencer par adresser au locataire (ainsi qu'à la caution, le cas échéant) un commandement de payer par acte d'huissier : le locataire a alors 2 mois pour régulariser la situation.

     2. En l'absence de règlement dans le délai de 2 mois, le propriétaire peut procéder à l'étape suivante et saisir le tribunal d'instance territorialement compétent au lieu de la situation du logement mis en location, pour demander au juge de constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion du locataire. 

     3. En même temps qu'elle est signifiée au locataire par voie d'huissier, l'assignation doit impérativement adressée par l'huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, au moins 2 mois avant l'audience.

     4. A l'issue de l'audience, le juge va constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire: le jugement doit ensuite être signifié par voie d'huissier au locataire qui dispose d'un délai d'un mois pour faire appel du jugement, à compter de la signification par huissier.

     5. Si à l'expiration de ce délai d'un mois le locataire n'a ni libéré les lieux spontanément, ni engagé une procédure d'appel, la dernière étape de la procédure d'expulsion doit être engagée, à savoir la délivrance par l'huissier d'un commandement de quitter les lieux (qui doit également être notifié à la Préfecture s'il s'agit de la résidence principale ): le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour libérer les lieux.

     6. A défaut, l'huissier procède à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

Si le bail d'habitation ne contient pas de clause résolutoire, vous devez directement assigner le locataire indélicat devant le tribunal d'instance du lieu de la situation de l'immeuble. 

A NOTER: Si aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, cela n'empêche pas le propriétaire d'engager la procédure: l'expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve hivernale. 

Comment se protéger à l'avenir des loyers impayés?

Pour limiter les risques de loyers impayés il existe plusieurs solutions qu'il convient d'envisager au moment de la sélection du futur locataire. 

Quand bien même le candidat que vous avez choisi vous parait sérieux et solvable, on n'est jamais trop prudent en demandant des garanties complémentaires, telles que:

       - une caution solidaire : pensez à vérifier la solvabilité de la personne qui se porte garant de votre locataire en demandant un certain nombre de pièces justificatives (avis d'imposition, taxe foncière, revenus professionnels, etc); 

       - la garantie loyers impayés : à souscrire auprès de l'assureur de votre choix;

      - la garantie VISALE souscrite par votre locataire : elle est proposée par Action Logement aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires, qui couvre jusqu’à 36 mois d’impayés de loyers et charges.

L'assistance d'un avocat en droit immobilier n'est pas obligatoire dans les litiges visant l'expulsion d'un locataire indélicat, mais est vivement conseillée du fait de la complexité de la procédure. 

Maître LOUAFI RYNDINA, avocat au Barreau de Paris, conseille et assiste ses clients dans toutes les questions de droit immobilier, et notamment accompagne les propriétaires dans les procédures d'expulsion de locataires pour défaut de paiement de loyers.